《民法典》對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的影響
- 發(fā)布時(shí)間：2021-01-13
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- 來(lái)源： 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)
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《民法典》作為我國(guó)第一部法典，意味著我國(guó)法制建設(shè)將進(jìn)入新階段。《民法典》的相關(guān)規(guī)定不僅是業(yè)主及物業(yè)服務(wù)人的權(quán)利依據(jù)，還是物業(yè)管理未來(lái)工作發(fā)展方向的指引，對(duì)行業(yè)的工作發(fā)展以及工作方式調(diào)整均具有重大意義。進(jìn)一步明確業(yè)主權(quán)利義務(wù)范疇，為物業(yè)服務(wù)工作開(kāi)展提供法律依據(jù) 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是實(shí)施物業(yè)管理的前提和基礎(chǔ)，更是業(yè)主權(quán)利的來(lái)源，業(yè)主對(duì)自己的專有部分享有絕對(duì)的所有權(quán)，對(duì)共有部分享有同等待遇的使用、處分、收益以及管理等一系列權(quán)利及對(duì)應(yīng)的相關(guān)義務(wù)。但大部分業(yè)主基本上只明確自己的權(quán)利，房屋漏水影響居住，找物業(yè)服務(wù)企業(yè)解決；車輛無(wú)車位停放，找物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)調(diào)……然而卻忘了支付服務(wù)的對(duì)價(jià)——物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，甚至覺(jué)得物業(yè)費(fèi)的繳納無(wú)憑無(wú)據(jù)?！睹穹ǖ洹返念C布進(jìn)一步明確了業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，讓業(yè)主更加清晰自身的權(quán)利范疇，了解其義務(wù)性。 《民法典》第二百七十三條明確指出，業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。這就意味著，不論是否使用共有部分的資源，都必須承擔(dān)該部分對(duì)應(yīng)的義務(wù)。比如小區(qū)里的草坪，我們與其他業(yè)主共有欣賞享受它的權(quán)利，同時(shí)也承擔(dān)著同相關(guān)管理人管理它的義務(wù)和責(zé)任。第二百八十六條在《物權(quán)法》基礎(chǔ)上作了補(bǔ)充，要求業(yè)主的相關(guān)行為符合節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求，對(duì)于相關(guān)管理人依法實(shí)施的措施也應(yīng)依法配合。對(duì)于不履行相關(guān)義務(wù)的行為人，有關(guān)當(dāng)事人可以進(jìn)行報(bào)告投訴，有關(guān)部門(mén)應(yīng)依法處理。這在一定程度上提高了對(duì)業(yè)主的要求和限制，物業(yè)服務(wù)人在公共職能外還可以尋求政府相關(guān)部門(mén)協(xié)助管理，大大提升了其管理的有效性。 《民法典》九百四十二條中明確規(guī)定業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中，一樓業(yè)主以不需乘坐電梯及空置房不享受服務(wù)為由拒繳物業(yè)費(fèi)的糾紛數(shù)不勝數(shù)，《民法典》的直接規(guī)定為物業(yè)服務(wù)工作的開(kāi)展提供了法律依據(jù)。業(yè)主大會(huì)表決機(jī)制調(diào)整，行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈 《民法典》將業(yè)主大會(huì)的表決機(jī)制進(jìn)行了調(diào)整和完善，實(shí)踐中有些業(yè)主不參與表決甚至無(wú)法聯(lián)系，導(dǎo)致需要業(yè)主共同決定事項(xiàng)無(wú)法快速形成有效決議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的許多工作開(kāi)展如專項(xiàng)維修資金的使用常常因此擱置，導(dǎo)致后續(xù)更多糾紛。修改后需“雙2/3業(yè)主”參與表決，一般事項(xiàng)經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過(guò)半同意”，重大事項(xiàng)經(jīng)參與表決的業(yè)主“雙過(guò)3/4同意”，換言之，一般事項(xiàng)最低只需全體業(yè)主1/3同意（即2/3*1/2），重大事項(xiàng)最低只需全體業(yè)主1/2同意（即2/3*3/4），降低了需要業(yè)主共同表決事項(xiàng)的門(mén)檻，對(duì)業(yè)主能更多的參與到小區(qū)事務(wù)中有非常重大的意義。 我們更需注意的是，“選聘與解聘物業(yè)公司”屬于一般事項(xiàng)，根據(jù)新規(guī)定，僅需全體業(yè)主1/3同意即可，這更加加快了小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理人之間的更迭。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，為避免市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰，需要不斷提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，創(chuàng)新服務(wù)理念，對(duì)行業(yè)的發(fā)展是有促進(jìn)作用的。但就現(xiàn)在的市場(chǎng)大環(huán)境來(lái)說(shuō)，對(duì)中小企業(yè)的挑戰(zhàn)無(wú)疑是最大的，未修改之前，一些企業(yè)為擴(kuò)大市場(chǎng)份額，惡意競(jìng)爭(zhēng)，不惜以各種形式擾亂物業(yè)管理秩序，使現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)自動(dòng)或者被動(dòng)退出管理，從而達(dá)到搶盤(pán)的目的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近兩年被收購(gòu)的物業(yè)服務(wù)區(qū)企業(yè)達(dá)70多家，且大部分為100%控股。表決方式調(diào)整后，解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的門(mén)檻降低，大企業(yè)之間爭(zhēng)奪項(xiàng)目管理權(quán)的競(jìng)爭(zhēng)便會(huì)更加激烈，方式也有可能多種多樣，小物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存發(fā)展將更加艱難。極大地促進(jìn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化 以往對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的指導(dǎo)更多的是參照最高法的司法解釋，現(xiàn)在將物業(yè)服務(wù)合同從無(wú)名合同變?yōu)橛忻贤⒉恢皇且驗(yàn)橄嚓P(guān)物業(yè)服務(wù)糾紛增多，需要一個(gè)正式的規(guī)范去約束，而是隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，更加需要對(duì)服務(wù)提出更高的標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)合同的內(nèi)容、形式，公開(kāi)做出有利于業(yè)主的承諾為合同組成部分進(jìn)行了明確；禁止全部或肢解轉(zhuǎn)包，支持專項(xiàng)分包，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，使物業(yè)服務(wù)更加專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化，形成企業(yè)良性發(fā)展；對(duì)物業(yè)服務(wù)人的要求也更高，物業(yè)服務(wù)人需要定期把履約情況、維修資金使用、公共收益等向業(yè)主公開(kāi)，向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)報(bào)告，服務(wù)向公開(kāi)化、透明化發(fā)展，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人提高服務(wù)過(guò)程中對(duì)服務(wù)細(xì)節(jié)、質(zhì)量的關(guān)注和把控；在實(shí)務(wù)中，物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行停水停電來(lái)催繳物業(yè)費(fèi)為常見(jiàn)做法，雙方都在用相互侵害權(quán)利的方式來(lái)維護(hù)自身權(quán)益，往往后果是兩敗俱傷?！睹穹ǖ洹分兄苯右?guī)定禁止以停水停電的方式催繳物業(yè)費(fèi)，很大程度上制止了物業(yè)服務(wù)人以暴制暴的做法，使得他們需要不斷提高自身專業(yè)性去尋找合法合理的方式維權(quán)?！睹穹ǖ洹肥┬锌赡芙o物業(yè)管理工作更多的限制性，但也是一個(gè)契機(jī)，服務(wù)更加規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、透明化，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)效果、服務(wù)水平不斷提高，對(duì)整個(gè)行業(yè)的發(fā)展必將產(chǎn)生重大意義。加大物業(yè)服務(wù)人管理責(zé)任，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力及風(fēng)險(xiǎn)變大 《民法典》明確在突發(fā)公共事件中，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施，積極配合開(kāi)展相關(guān)工作，賦予了物業(yè)服務(wù)人“準(zhǔn)公共管理”的職責(zé)和義務(wù)；雖然物業(yè)服務(wù)人更多的是公共職能，對(duì)公共管理部位承擔(dān)管理責(zé)任，但對(duì)于違反治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為除及時(shí)制止外，還要向行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理，這意味著物業(yè)服務(wù)人還需配合公職部門(mén)一同管理；更為關(guān)注的是，如果建筑物或附屬設(shè)施倒塌、擱置物（或懸掛物）墜落、拋擲物品等行為發(fā)生侵權(quán)的、公共場(chǎng)所造成他人損害的或因第三人侵權(quán)造成他人受損害的，物業(yè)服務(wù)人不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，或未盡相應(yīng)的安全保障義務(wù)的，將直接承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，這明顯提高了物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全保障工作的要求，也加大了物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快構(gòu)建公共防范體系，如監(jiān)控設(shè)施設(shè)備的全部布控。 總之，《民法典》的頒布實(shí)施為物業(yè)服務(wù)工作提供了法律依據(jù)，工作開(kāi)展變得有法可依，明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，相關(guān)物業(yè)服務(wù)糾紛可以有所緩解，對(duì)建設(shè)和諧小區(qū)有重大意義；同時(shí)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)來(lái)說(shuō)也是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈性會(huì)促進(jìn)優(yōu)勝劣汰，也是一個(gè)行業(yè)發(fā)展的必然，需要物業(yè)服務(wù)人在挑戰(zhàn)中找到發(fā)展的機(jī)遇，完善物業(yè)管理制度，提升物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與獨(dú)立性，明確自身市場(chǎng)定位，主動(dòng)迎合市場(chǎng)需求，提高服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力?。ㄔd于《中國(guó)物業(yè)管理》第11期）
